契約後に泣かないために！障害福祉の開業物件選び「3つの罠」と「内見チェックリスト」

【導入】その物件、本当にハンコを押して大丈夫ですか？

「駅から近くて、家賃も予算内。しかも内装もきれい」——障害福祉事業（放課後等デイサービス、就労継続支援A型・B型、共同生活援助〈グループホーム〉など）の開業準備中、このような理想的な物件に出会うと、つい気持ちが前のめりになります。

不動産会社から「他にも検討者がいますよ」と言われれば、なおさらです。

しかし、行政書士として数多くの開業失敗・契約トラブルを見てきた立場から、あえて強くお伝えします。

「その賃貸借契約書にハンコを押すのは、まだ早いです。」

障害福祉事業の開業で、最も多く・最も金額が大きいトラブルが起きるのが「物件選び」です。指定申請が通らない、消防で止まる、用途変更ができない——その結果、数百万円単位の損失が発生するケースも珍しくありません。

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なぜ障害福祉事業の物件選びは失敗しやすいのか

理由はシンプルです。不動産業界と障害福祉行政では、見ている基準がまったく違うからです。

• 不動産会社：立地・賃料・築年数・需要
• 行政（指定権者・消防）：法令適合性・安全性・運営基準

つまり、「借りられる物件」と「指定が取れる物件」は一致しないことが多いのです。

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物件選びで必ずハマる「3つの罠」

罠① 建築基準法の罠｜200㎡という見えない壁

延床面積が200㎡（約60坪）を超える物件は要注意です。このラインを超えると、建築基準法上の「用途変更」が必要になる可能性があります。

用途変更には以下のリスクがあります。

• 建築士への依頼費用
• 追加工事（是正工事）
• 検査済証がないと手続き不可

特に古い建物では「そもそも用途変更できない」という致命的なケースもあります。「広くて使いやすそう」という理由だけで選ぶのは危険です。

罠② 消防法の罠｜契約後に発覚する高額工事

障害福祉事業所は、用途上福祉施設として扱われます。そのため、一般住宅や事務所とは異なる消防設備が求められます。

• 自動火災報知設備
• 誘導灯
• 非常照明

物件によっては、消防工事だけで100万〜300万円かかることもあります。家賃が安くても、初期費用が跳ね上がる原因です。

罠③ 耐震基準の罠｜昭和56年という分岐点

原則として、障害福祉事業所は新耐震基準（昭和56年6月1日以降）の建物であることが求められます。

それ以前の建物の場合、耐震診断書や補強工事が必要となり、実務上は断念せざるを得ないケースがほとんどです。

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【図表】障害福祉の物件選び・簡易チェックリスト

チェック項目	確認ポイント
築年数	昭和56年6月1日以降か
面積	200㎡を超えていないか
検査済証	確認済証・検査済証があるか
用途地域	工業専用地域・市街化調整区域でないか
消防設備	誘導灯・火災報知器設置余地
契約条件	障害福祉事業での使用承諾

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事業種別で異なる物件リスク

放課後等デイサービス

• 児童の安全動線が重視される
• 避難経路・視認性が厳しく見られる

就労継続支援A型・B型

• 作業スペースの用途適合性
• 工業系用途地域との関係

共同生活援助（グループホーム）

• 住宅扱いか施設扱いかの判断
• 消防・用途変更の判断が複雑

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よくある質問（Q&A）

Q. 不動産会社が「大丈夫」と言えば安心？

A. 安心できません。不動産会社は指定申請の可否まで責任を持ちません。

Q. 仮押さえや申込書だけなら問題ない？

A. 条件付きで可。ただし「キャンセル不可条項」には注意が必要です。

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行政書士が契約前に行う調査内容

• 指定権者への事前相談
• 消防署との事前協議
• 用途変更・法令適合性の確認

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【まとめ】物件選びは“契約前”が9割

障害福祉事業の開業において、物件選びは最初で最大の分岐点です。

「知らなかった」では済まされない世界だからこそ、契約前に専門家を入れることが最大のリスクヘッジになります。